買い替えは住宅ローン控除が受けないほうがお得？【受けないほうが良い場合と対策】

住宅購入に切っても切れない住宅ローン控除。お得な税制なのでもう知らない人はいませんよね！でも我が家は住宅ローン控除を受けないことになりました。

住み替え・買い替えを検討している人に、なぜ住宅ローン控除を受けないほうがお得になることがあるのかをお伝えしていきます！

住宅ローン控除とは

そもそも、住宅ローン控除とは

住宅ローンで住宅を購入した場合に、「年末時点での住宅ローンの残高の0.7％」の税金が13年間もどってくるとという優遇税制のことをいいます。

すでに住宅ローン控除を使ってマイホームを持っていて、今回住み替えをする場合、住宅ローンは組み直しになります。なので住宅ローン控除もまた1年目としてカウントされます。

不動産売却益の税金

不動産を売却して、購入した金額より高く売れた場合税金がかかります。利益が出たら税金がかかる。当たり前のように聞こえます私はこのことを知らずに話を進めてたので、ショックでした。

売りと買いを同時に行っていたこともあり、頭の中がごっちゃになっり、勉強不足だった点です。

税金はどのくらいかかるのか、なぜ住宅ローン控除と一緒に考えなくてはいけないのか説明していきます。

不動産売却益に対する税金の計算方法

まず計算方法です。住んでいた期間が5年以上か5年以下かで税金が変わります。

所有期間が５年以下の場合

39.63%（所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%)

具体的に数字に当てはめていきましょう！

家を売ったときの利益が1000万出た場合

10,000,000円×39.63％=　396万3,000円

所有期間が５年以上の場合

20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%)

こちらも、具体的に数字に当てはめていきましょう！

家を売ったときの利益が1000万出た場合

10,000,000円×20.315％=　203万1,500円

3,000万円特別控除

住宅を売るまで聞くこともなかった制度。そもそもどんな制度なのかと注意点について説明します。

3,000万特別控除とは

不動産売却益が3,000万以下なら課税されないという特例制度です。

（正式に言うと住んでいた家の売却時に譲渡所得から3000万円まで差し引ける特例）

数式で表すと　税額＝（譲渡所得－3000万円）×税率

よくわからないよって人は売却益が3,000万円までなら税金がかからないとだけ覚えておきましょう。

注意！私がしていた勘違い。住宅ローン控除とは併用不可

住宅ローン控除と3,000万特別控除併用できたら最高ですが、そんなに甘くはありませんでした。残念ながら、どちらかしか適用されません。なので、どちらを使ったほうがお得かよくよく考えることが大切です！

ただ、実際に売れてみないとどちらが得価わからないので、売れてから悩みましょう。

我が家の場合は↓ことを考慮した結果

ちょっとした裏技。人によってはお得？

ズバリ、売りと買いは同時に行わないで次の家を買うまで2年間あける。

3000万円特別控除使用後、2年間は住宅ローン控除を使えないというものです。なので、住宅を売ったあと、2年以上賃貸で生活をして新しい家を買うという方法なら両方の制度をつかえます。

ただ、デメリットもあります。

・引越代金や引越しの手間が2重でかかる

・2年間の賃貸がかかる

我が家は子供が2人いるので、引越は何度もしたくありません。それに職場の近くに住むための引越で、賃貸にするとそこそこかかるエリアでもあります。

色々と考えた結果、賃貸からの併用は諦め、住宅ローン控除も諦め、3000万円特別控除だけ使うことにしました。

まとめ

・住み替えるなら、2軒目も住宅ローン控除を使える。

・売った物件に売却益が出たら税金がかかる

・売却益の税金の優遇税制がある（3,000万円特別控除）

・ただ、住宅ローン控除と3000万特別控は併用不可のため、3000万特別控除を受けるほうが住宅ローン控除をうけるより得なことがある。（我が家はこのパターン）

住み替えも住宅ローン控除使えますが、そもそも住み替えができるかは金融機関次第。

ほしい物件が出たときにすぐ申し込みができるよう、事前に仮審査を通しておくと良いですね。

一括で審査してくれるサイトは便利ですよね。