こんにちは、タワマンママです！
新しい家を買ったら、また「住宅ローン控除」で税金が戻ってくる♪
そう楽しみにしている方も多いですよね。私もそうでした。
でも実は、住み替えの場合、「住宅ローン控除を使わないほうが、手元に残るお金が圧倒的に増える」パターンがあるんです。
「お得なはずの制度を使わないなんて、どういうこと？」
我が家が実際に直面した、合理的でシビアな選択の裏側をお話しします。
「売った利益」にかかる税金が意外と重い
今住んでいる家が、買った時より高く売れた場合。
その利益に対して、ガッツリと税金がかかります。
- 5年以内に売るなら：約40%
- 5年以上住んでいても：約20%
仮に1,000万円の利益が出たら、200万〜400万円近くが税金で消えてしまう計算です。これ、せっかくの売却益が台無しになるレベルで痛いですよね……。
救世主「3,000万円特別控除」
ここで登場するのが、「3,000万円特別控除」という制度。
ざっくり言うと、「マイホームを売った利益なら、3,000万円まで税金ゼロにしてあげるよ！」という神ルールです。
これを使えば、先ほどの数百万円の税金は「0円」になります。
【注意】「お得なクーポン」は、どちらか1枚だけ
ここが一番のポイントです。
実は、「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は、セットで使うことができません。
どちらか一方しか選べないんです。
「住宅ローン控除で、毎年コツコツ税金を戻してもらう」か、
「3,000万円控除で、売却時の大きな税金を一気にゼロにする」か。
どちらが合理的か、見極める必要があります。
我が家が「住宅ローン控除」を捨てた理由
検討した結果、我が家は住宅ローン控除を諦め、3,000万円控除を選びました。
理由は2つ。
- 売却益が大きく、今すぐ払う税金を消したかったから。
- 私が時短勤務で、そもそも住宅ローン控除を「満額」受けられないから。
住宅ローン控除は、自分が払っている所得税や住民税から戻ってくる仕組み。
育休中や時短勤務で年収が下がっている間は、戻ってくる金額も少なくなります。
「最大◯◯万円！」という広告の数字に惑わされず、「今の自分の状況で、実際にいくら戻るのか？」をシビアに計算した結果、我が家は3,000万円控除の方が圧倒的に「価値がある」と判断しました。
裏技？「2年待てれば両方使える」という説
「売った後に2年間賃貸に住めば、両方使えるよ」という話もあります。
でも、考えてみてください。
2年間の賃貸家賃、引越し2回の費用、そして何より「今すぐ理想の環境で暮らす時間」を犠牲にするコスト……。
我が家にとって、タワマンは人生のタイパを上げる装置。
「節税のために2年を無駄にするのは非合理的」。そう判断して、この裏技はスルーしました。
まとめ：自分の「現在地」を把握するのが一番のタイパ
住み替えの税金は、物件がいくらで売れるか、今のローンがいくら残っているかで正解が変わります。
小難しい計算を自分でやるのは時間の無駄！
まずはプロの数字を借りて、「自分の場合はどっちが得？」とシンプルに比較するのが一番の近道です。
思考コストを最小限にして、賢く、損のない住み替えを成功させましょう！
住み替えをスムーズに進めるツール
【今の家の価値を確認する】
「そもそも利益が出るのか？」が分かれば、戦略も決まります。
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